Jedes Jahr lassen sich 250.000 Paare in Deutschland scheiden. Neben dem Sorgerecht für die Kinder ist die gemeinsam erworbene Immobilie der häufigste Gegenstand von Scheidungsauseinandersetzungen.
Meistens kann sich keiner der beiden Ehepartner die gemeinsam erworbene Immobilie alleine leisten, deshalb muss oft ein Verkauf der Immobilie in Betracht gezogen werden.
Wichtige Fragen zur Scheidung und der erworbenen Immobilie, was passiert …:
- … im Trennungsjahr und was ist zu beachten?
- … beim Zugewinnausgleich und Vermögensaufteilung nach der Scheidung?
- Wichtige Fragestellung: „Sollten wir die Immobilie behalten?“
Die Trennung bzw. Scheidung vom Lebenspartner ist meist kompliziert. Dies gilt besonders, wenn sich die Ehepartner den Lebenstraum einer gemeinsamen Immobilie erfüllt haben. Kommt es zur Scheidung, muss man überlegen, ob die Immobilie verkauft werden soll bzw. wer im Haus wohnen bleiben darf usw.. Ewige Diskussionen finden statt, z.B. über die laufenden Darlehnsverträge, die nicht selten noch Jahre laufen, und die Bezahlung der laufenden Kosten.
Immobilienverkauf im Scheidungsfall genau abwägen
Informieren Sie sich ausführlich, bevor Sie die anstehenden Entscheidungen treffen. Beraten Sie sich in jedem Fall mit einem erfahrenen Anwalt im Bereich des Familienrechts. Für den Fall, dass ein Immobilienverkauf die sinnvollste Lösung darstellt, sollten Sie sich über alle Fragen rund um den Verkauf im Vorfeld ausführlich informieren. Die besten Tipps, im Verkaufsfall erhalten Sie von einem ortsansässigen Immobilienmakler. Lassen Sie ein Bankgespräch erstmals aus, die Mitteilung an die Bank sollte erst bei der endgültigen Entscheidung vereinbart werden.
Durch die Einschaltung eines Maklers, kann der Wert der Immobilie im Voraus fair und neutral ermittelt werden.
Hausnutzung nach Trennung und im Trennungsjahr
Trotzdem entscheiden sich fast alle Ehepaare für eine räumliche Trennung. In der Regel zieht erst ein Ehepartner aus. Hat der Ausgezogene innerhalb von 6 Monaten nach seinem Auszug, keine ernsthafte Rückkehrabsicht, so geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Ehegatte dem verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Der Ausgezogene hat das Recht, ein Entgelt für die Nutzungsüberlassung zu verlangen, da der in dem Haus wohnende Ehegatte jetzt einen Wohnvorteil besitzt.
Zur Berechnung des Wohnvorteils ist die ortsübliche Miete heranzuziehen, aus dem der Mietwert der Immobilie abgeleitet wird. Der noch wohnende Ehegatte kann diesen Vorteil direkt an den anderen Ehegatten auskehren (Ausgleichszahlung). Oder aber, der Vorteil wird im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt (Hinzurechnung des Wohnvorteils zum Nettoeinkommen).
Der Wohnwert kann auch unterhalb des objektiven Mietwerts angesetzt werden, wenn der in der Immobilie wohnende Ehegatte eigentlich gar nicht so eine große Immobilie benötigt. Diese Regelung gilt allerdings nur in der Trennungszeit, d.h. bis der Scheidungsantrag eingereicht wurde (danach gilt der objektive Mietwert uneingeschränkt).
Hauskredit nach Trennung
Das Darlehen für den Immobilienkauf bleibt unabhängig von der Trennung bestehen. Auch an der Haftung für den Kredit ändert sich durch den Auszug eines Partners nichts.
Die Banken lassen in der Regel beide Ehepartner unterschreiben und jeder haftet in voller Höhe. Das heißt, kommt z.B. der Ehepartner, der bereits aus dem Haus ausgezogen ist, seinen Kreditverpflichtungen nicht nach, wird die Bank den zahlenden Ehepartner voll in Anspruch nehmen. Natürlich kann ein Partner sich nicht seinen Zahlungsverpflichtungen entziehen.
Vermögensausgleich in der Zugewinngemeinschaft
In einer Zugewinngemeinschaft bleibt das Vermögen der Ehepartner entgegen der gängigen Meinung auch während der Ehe getrennt, d.h. jeder Ehepartner bleibt Alleineigentümer seines Vermögens (z.B. eigenes Sparbuch, Lebensversicherung, Haus, etc.). Ausnahme: beide Partner entscheiden sich bewusst für die gemeinsame Eigentümerschaft, z.B. indem sie ein Haus kaufen und sich beide als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Ob nach einer Scheidung ein Partner dem anderen etwas von seinem Vermögen abgeben muss, hängt von der Höhe des jeweiligen Zugewinns ab.
Zugewinn – Definition und Beispiel
Der Zugewinn ist der Betrag den jeder Partner während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat. Hat sich das Vermögen eines Ehegatten während der Ehe stärker vermehrt als das Vermögen des anderen, so muss der besser gestellte Partner einen Zugewinnausgleich an den schlechter gestellten Partner bezahlen und zwar in Höhe der Hälfte des Überschusses.
Um den Zugewinn zu bestimmen, geht man wie folgt vor:
- Endvermögen Ehemann – Anfangsvermögen Ehemann = Vermögenszuwachs Ehemann
- Endvermögen Ehefrau – Anfangsvermögen Ehefrau = Vermögenszuwachs Ehefrau
Entscheidend sind nur der Saldo aus Anfangs- und Endvermögen und nicht etwaige Bewegungen oder Zwischenstände während der Ehe.
Ausgleichszahlungen und Vereinbarungen zum Zugewinn
Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass der schlechter gestellte Partner den Ausgleich nur als Geldsumme verlangen kann. Allerdings können die Parteien auch Vereinbarungen außerhalb der gesetzlichen Regelungen treffen. So kann z.B. vereinbart werden, dass ein Ehepartner das Haus vom anderen erhält, statt sich einen Geldbetrag auszahlen zu lassen. Die Vereinbarung ist allerdings nur bei notarieller Beurkundung wirksam.
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